LMNP

Statut LMNP: les conditions d’obtentions

Le marché de l’immobilier est soumis à une réglementation stircte. Les particuliers qui font construire un bâtiment pour mettre enlocation des appartements doivent avoir le statut adéquat. Ce statut permet de bénéficier de différents avantages. Mais savez-vous qu’est ce que le Loueur en meublé non professionnel ou LMNP ? On vous dit tout dans cet article.

Le statut LMNP : qu’est-ce que c’est ?

En règle général, ce statut concerne les propriétaires qui possèdent plusieurs logements meublés en location. Les particuliers sont régis par ce statut. On peut aussi parler de LMNP si le loyer ne dépasse pas 50 % des revenus globaux par an. La différence de ce statut par rapport à LMP, elle ne prend pas en charge les frais de gestion, d’entretien du bâtiment et l’assurance. Cependant, la location LMNP est un système de défiscalisation immobilière. Cet amortissement permet de réduire progressivement la valeur des impôts.

Les conditions nécessaires pour obtenir le statut LMNP

Ce statut concerne le propriétaire, le bien immobilier et les revenus locatifs. Afin d’acquérir ce statut, il est primordial que vous soyez un particulier et non un investisseur. Votre statut ne doit pas être un professionnel de l’immobilier, ou bien en accord avec le registre du commerce et des sociétés. Par contre, pour obtenir ce statut, vous devez faire une déclaration auprès du centre des formalités des entreprises, dans les 15 jours qui suivent le début de la location. Pour cela, il faut remplir le formulaire Poi Cerfa 11921, que vous allez déposer auprès du greffe du tribunal afin d’obtenir un numéro de SIRET. À titre d’informations, si vous êtes propriétaire de plusieurs logements à location, chacun doit avoir un numéro de SIRET. Ce dernier est nécessaire pour remplir le dossier de déclaration de revenus.

Si toutes les conditions sont réunies, vous serez sous le régime micro BIC automatiquement. Il est aussi impératif que vos revenus ne dépassent pas 72500 euros.

Les autres conditions liées au statut LMNP

Il est obligatoire que votre bien immobilier soit bien meublé avant de faire une demande de statut. Un bien meublé signifie qu’il possède tous les accessoires nécessaires pour la vie au quotidien. Notons :

-un lit avec un matelas ;

-une table ;

-des meubles de rangement ;

-matériel ménager ;

-accessoires de cuisine ;

-une micro-onde ;

-des rideaux et des luminaires.

Une autre information, votre bien ne doit pas avoir une superficie de moins de 9 m².

L’investissement dans le statut LMNP permet au propriétaire de bien immobilier de développer petit à petit un patrimoine immobilier. C’est une excellente source de revenu si vous vous apprêtez à prendre la retraite. Votre vie après la retraite est bien assurée puisque vous aurez toujours des revenus. Cependant, il vaut mieux avoir une autre personne qui est capable de gérer votre patrimoine immobilier.

D’autres informations supplémentaires

Parlons d’abord du loyer sous ce statut. En effet, le propriétaire ne doit pas fixer un loyer dépassant le plafond établi. Lors de la signature du contrat, les parties concernées doivent trouver un terrain d’entente concernant le prix du loyer. Ce dernier peut être reconsidéré s’il y a des travaux de rénovation ou d’amélioration. Concernant le TVA, sous ce statut, il s’applique automatiquement si vous achetez un bien chez un promoteur immobilier. Normalement, un particulier n’a pas la possibilité de récupérer le TVA, mais sous le statut LMNP, il est possible. Cependant, il y a des conditions à respecter. D’abord, vous devez investir dans un bâtiment de service neuf dont vous êtes le propriétaire. Ce bâtiment doit fournir trois services nécessaires qui sont l’accueil, le ménage et l’entretien. Ces conditions vous permettront d’acquérir le TVA sous le statut LMNP.

location de bail commercial

Bail commercial : les points à connaître sur l’indemnité d’éviction

La location d’un local commercial est régie par le Code de commerce. Outre les clauses du bail commercial, les dispositions légales cadrent la relation entre les parties, à savoir le locataire (le preneur) et le propriétaire (le bailleur). L’article L145-14 du Code de commerce prévoit par exemple l’indemnité d’éviction qui est une contrepartie financière due par le bailleur à son locataire quand il refuse de renouveler le bail. Envie d’en savoir davantage ? Parcourez cet article.

L’indemnité d’éviction : définition

La loi est toujours en faveur du locataire dans le cadre du régime des baux commerciaux. C’est ainsi qu’elle accorde à celui-ci ce qu’on appelle « la propriété commerciale » qui se traduit par la disposition d’un droit de renouvellement du contrat de bail commercial.

La durée légale d’un contrat de bail commercial est de 9 ans. À l’issue de cette durée, trois cas peuvent se présenter :

  • soit le bail est renouvelé de façon tacite ;
  • soit le bailleur ou le locataire commerçant donne congé. Le contrat n’est donc plus reconduit ;
  • soit le preneur fait une demande de renouvellement du bail commercial.

En cas de renouvellement, la même durée (9 ans) est préservée. Aussi, cette reconduction donne lieu à la modification de certaines clauses du bail signé initialement (notamment la révision du loyer). Un avenant au contrat doit être rédigé dans ce cas.

En principe, le bailleur ne peut pas refuser cette prérogative du preneur. Toutefois, s’il décide de le faire, la loi l’oblige à verser à ce dernier un dédommagement du préjudice engendré par la perte de son droit d’exploitation. C’est ce qu’on appelle « indemnité d’éviction ».

Obtention d’une indemnité d’éviction : les démarches à effectuer

La reconduction du contrat de bail commercial ne s’applique pas automatiquement. En effet, le locataire doit effectuer une demande qu’il adressera au bailleur dans les 6 mois précédents le terme du bail. En l’absence de demande, il ne peut plus bénéficier de son droit au renouvellement d’autant plus que le bailleur n’est pas tenu de lui proposer de lui-même.

Bien que le commerçant puisse parfaitement demander au bailleur le renouvellement du contrat de bail commercial, celui-ci peut refuser. Il dispose d’un délai de 3 mois à partir de la réception de la demande pour envoyer la notification. Il doit justifier ce refus qui vaut alors le paiement du dédommagement censé recouvrir la totalité du préjudice résultant de l’absence de renouvellement. La demande d’indemnité d’éviction doit être effectuée dans un délai de deux ans après la notification du congé ou du refus du bailleur.

Cependant, il faut noter que le locataire doit remplir certaines conditions pour pouvoir prétendre à cette indemnisation, à savoir :

  • la location effective d’un immeuble ou d’un local
  • l’immatriculation au RCS ou au registre des métiers et artisanats de son activité commerciale ;
  • l’exploitation du fonds de commerce pendant 3 ans avant la date d’expiration du bail sauf présentation d’un motif légitime qui justifie la période de non-exploitation (maladie, accident, procédure collective en période d’observation…).

Indemnité d’éviction : évaluation du montant

Aux termes de l’article L145-14 du Code de commerce, l’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction est établie après avoir pris en compte certains indicateurs, à savoir :

  • la valeur marchande du fonds de commerce qui est définie en fonction des usages de la profession ;
  • les frais normaux de déménagement et de réinstallation ;
  • les indemnités de licenciement s’il y en a ;
  • les indemnités de perte de logement (en cas de bail mixte) ;
  • les frais et les droits de mutation pour un fonds de même valeur ;
  • les frais accessoires relatifs à la perte de la clientèle ou à la perte de licence.

Dans le cas où les deux parties ne parviennent pas à trouver un accord concernant le montant de cette indemnisation, le tribunal judiciaire peut être saisi. Le juge procédera à l’évaluation de la somme due. A noter que le non-paiement de cette dernière est passible de sanctions judiciaires (paiement de frais de justice et des dommages-intérêts).

A l’issue de la décision judiciaire, le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour changer d’avis. S’il décide de renouveler le bail, il n’est plus contraint de payer l’indemnité d’éviction.

Selon encore le Code de commerce dans son article L145-28, le locataire possède le droit au maintien dans les lieux, c’est-à-dire le droit de poursuivre l’exploitation du fonds de commerce jusqu’au paiement de l’indemnité. Une fois le versement effectué, il doit déménager dans un délai de 3 mois.

diagnostic ERP

Réaliser un diagnostic ERP : quelles nécessités ?

Le diagnostic ERP ou état des risques et pollution informent les futurs occupants d’un logement de tous les risques miniers, naturels et techniques en rapport avec le terrain sur lequel ils se trouvent. Autrefois appelé ESRIS, le diagnostic état des risques et pollutions est obligatoire. Qu’est-ce que le diagnostic ERP ? Comment effectuer ce diagnostic ? Qui est concerné par ce diagnostic ?

Définition du diagnostic ERP

Le diagnostic ERP regroupe l’ensemble des informations qui ont rapport aux risques technologiques et naturels et à certaines conséquences de la pollution du sol. En effet, lors de la location ou de la vente d’un bien, l’ERP sera transmis au locataire ou à l’acquéreur par le bailleur ou le propriétaire. Cette action se fait dans le cadre du DDT (Dossier de diagnostic technique).

Le dossier de diagnostic technique regroupe l’ensemble des diagnostics obligatoires tels que : le diagnostic assainissement non collectif, le DPE, le diagnostic loi Carrez s’il s’agit d’un bien situé au sein d’une copropriété. Le DDT sera transmis lors de la signature du contrat de location ou de l’acte de vente.

Qu’est-ce que le diagnostic ERP ?

L’état des risques et pollution renseigne les futurs occupants d’un bien de tous les risques auxquels ils seront exposés. Ces risques sont entre autres : les avalanches, les inondations, les accidents industriels, les incendies de forêt, les risques miniers et sismiques surtout pour une maison ancienne, les risques d’expositions nucléaires, etc.

L’ERP vient en remplacement de l’ESRIS

Au 1er janvier 2018, l’état des servitudes, risques et d’information sur les sols (ESRIS) remplace l’ERNMT. Ainsi, il intègre la pollution des sols. Par la suite, l’ERP a pris la place de l’ESRIS en août 2018.

Dans quel cas doit-on obligatoirement faire le diagnostic ERP ?

Le diagnostic ERP est obligatoire lors de l’achat ou location de maison ou de terrain. Le bien acquis devra être situé au sein d’une zone bien définie :

·         Une zone délimitée avec un plan pour la prévention des risques naturels, miniers et technologiques ;

·         Une zone de sismicité élevée ;

·         Une zone avec un niveau de radon à 3.

Il est possible de se renseigner en ligne pour savoir si le bien en question est situé sur une zone à risque. Le diagnostic ERP permet de vérifier la localisation du bien immobilier dans la limite du plan de prévention des risques.

Comment se fait le diagnostic ERP ?

La réalisation du diagnostic ERP peut se faire par un professionnel ou le propriétaire du bien lui-même. En effet, la personne en charge du diagnostic recherche chaque risque identifié en vérifiant et en étudiant :

·         Chaque plan de prévention de risques naturels, miniers ou technologiques ;

·         Le niveau auquel la commune où se situe le bien est classée ;

·         La présence et la détermination de chaque secteur des sols situés non loin du bien.

L’ensemble de ces informations est retranscrit au sein du formulaire réglementaire de l’état des risques et pollution. De plus, ces informations sont accompagnées des différents extraits de cartographie afin de localiser le bien face aux risques.

La durée de validité d’un diagnostic ERP

Le diagnostic ERP a une durée de validité de 6 mois. Ainsi, si le plan de prévention ou la réglementation évolue pendant ce délai, alors le diagnostic est invalide. De plus, il dispose de certaines dispositions dans la fiscalité immobilière. En cas d’omission dans le diagnostic ERP, le locataire ou l’acquéreur à la possibilité d’annuler le bail et la vente par voie judiciaire. 

Dans ce cas, la responsabilité pénale ou civile de la personne chargée de la réalisation du diagnostic ERP est engagée.

Diagnostic ERP : Comment l’obtenir ?

Le diagnostic ERP s’établit gratuitement et librement par le propriétaire. Il n’a nul besoin de l’aide d’un professionnel. La rédaction du document ne nécessite aucune certification. Toutefois, il est recommandé de laisser un professionnel tel que EURL FKM DIAGNOSTIC le faire pour éviter les problèmes s’il y a litige.

Comment investir en loi Pinel ?

Investir dans l’immobilier est une bien meilleure façon de faire fructifier son argent, d’autant plus que différents dispositifs tels que la loi Pinel sont là pour optimiser les gains. La loi Pinel repose, en grande partie, sur la réduction des impôts sur le revenu octroyée aux particuliers investissant dans les immobiliers neufs, en l’état futur d’achèvement ou refaits à neuf. Pour cela, la personne concernée achète un bien immobilier, puis la met en location à nu comme résidence principale pour au moins 6 ans, et ce, à un prix inférieur à la demande. Bref, il s’agit d’un dispositif d’investissement locatif. Pour savoir comment investir en loi Pinel, prenez quelques minutes pour lire cet article.

Définir sa situation financière

L’investissement en loi Pinel est, certes, un type investissement assez alléchant. Toutefois, il est important de prendre en compte différents critères avant de s’y lancer. Ainsi, l’une des premières choses à faire est de faire le point sur sa situation financière et fiscale.

Il faut déterminer d’un côté votre réelle source de revenus ainsi que le montant de vos revenus mensuels et de l’autre définir comment vous allez financer votre investissement : est-ce que vous avez suffisamment d’argent pour le financer vous-même ou allez-vous opter pour un financement à crédit ? Tenez également compte de votre capacité d’épargne.

À noter que le montant de votre impôt sur le revenu n’est pas ici qu’un simple détail. Au contraire, il s’agit du principal pilier de la réussite de votre investissement dans le dispositif Pinel. En effet, la réduction de vos impôts peut même aller jusqu’à 6 000 euros par an.

Trouver le bon logement

Trouver le bon logement signifie, en l’occurrence, trouver l’immobilier adapté et éligible à la loi Pinel. En principe, le logement concerné par l’investissement doit être un situé dans un bâtiment d’habitation collective et respecter un certain niveau de performance énergétique.

Le logement loué à nu doit respecter la norme RT 2012 ou bénéficier du label BBC 2005. Seule la signature de l’acte authentique d’achat peut déterminer l’effectivité de la date de réalisation de l’investissement. Celui-ci doit également se situer dans le zonage Pinel.

Petit conseil : investissez dans un immobilier qui se trouve dans une zone géographique à fort potentiel : à proximité des commerces, des services, accès aux transports en commun, etc. Vous n’êtes pas obligé de vous focaliser sur les logements situés en centre-ville. Vous pouvez aussi vous décider en fonction du rapport entre l’offre et la demande en logement locatif dans une zone donnée.

Par ailleurs, la location du logement cible spécifiquement les ménages modestes. En référence au site officiel du ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance : « Le logement doit être loué nu et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du code général des impôts, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes ».

Signer les paperasses nécessaires

Investir en loi Panel ne reste pas sur le financement, il faut également penser à la préparation des documents et à la signature des paperasses. En d’autres termes, il faut respecter une certaine démarche administrative. Cette étape comprend, en cas de besoin et généralement, la négociation ainsi que la préparation des documents indispensables pour obtenir le financement à crédit dont vous avez besoin.

Il s’agit ici de signer le contrat de réservation, les documents correspondants au crédit immobilier ainsi que l’acte de vente définitif en présence d’un représentant de la loi, notamment un notaire. Pour un logement en l’état futur d’achèvement, la demande d’appels de fonds peut vous être directement adressée. Ainsi, votre banque pourra débloquer votre crédit immobilier en se basant sur la copie de ces documents.

Le versement du prix du logement se fait comment suit : 35 % à la finition des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à la fin des travaux. Le montant total doit être réglé à l’acquisition définitive du bien, autrement dit, à la remise des clés.