Comment se déroule un état des lieux immobilier ?

Comment se déroule un état des lieux immobilier ?

L’état des lieux concerne généralement les logements en location. Cette opération doit se faire avant la remise des clés, le jour de la prise de possession des lieux du locataire. Bien qu’on pense que les logements en location sont tous décents, ils ne sont pas forcément à l’état neuf. L’état des lieux est donc un moyen de connaître les différents détails sur l’ensemble du bien comme le fonctionnement du courant électrique, l’assainissement, etc. Comment se déroule cette opération ? Suivez notre guide pour plus d’informations.

Les différents types d’états des lieux

D’abord, il y a l’état des lieux d’entrée, qui consiste à faire la visite du logement. Le locataire et le propriétaire font le tour de la maison pour déterminer l’état général de cette dernière. C’est le moment où le locataire reçoit les clés pour y emménager. Cette étape est importante pour se préparer en cas de litige. Vous aurez la preuve, grâce à cette opération, que vous offrez un logement décent pour vos futurs locataires. Ensuite, il y a l’état des lieux de sortie qui permet de déterminer les modifications nécessaires par rapport à l’état général du logement et des équipements. L’objectif est de faire un constat rapide pour lister les différents travaux à faire, si nécessaire. Cette étape nécessite l’intervention d’un huissier de la justice puisque le propriétaire a le droit de porter plainte si la maison a subi des dégradations par le locataire. En gros, ce sont des documents indispensables dans un contrat de location.

Le déroulement d’un état des lieux immobilier

D’après la loi, faire un état des lieux est obligatoire. N’empêche, l’absence de ce document n’exclut pas la validation du contrat de location. Le locataire et le propriétaire peuvent se mettre d’accord sur l’état des lieux sans passer par les différentes étapes requises. Mais, si c’est nécessaire, il faut que le document soit signé par les deux parties. Pour rester serein, voici les éléments qui doivent figurer dans le document :

– L’état des lieux choisi.

– La date de l’opération ;

– L’adresse du propriétaire ;

– L’adresse du logement ;

– Le nombre de clés ;

– La description de chaque pièce de la maison ;

– Les noms des deux parties concernées.

Lors du déroulement de l’état des lieux, il faut commencer par le plus simple. Les deux parties viennent dans le logement à louer pour faire un constat. Ils peuvent émettre des commentaires s’ils le veulent. Si l’une des parties ne peut pas y assister, il y a une autre alternative. En effet, il est possible de faire appel à une agence de gestion locative. En effet, un agent immobilier pourra réaliser l’état des lieux. D’après la loi, le locataire ne doit payer que 3 euros par m² et c’est le propriétaire qui s’occupe de payer les coûts de cette intervention. L’autre option consiste à faire appel à un huissier de justice. Il pourra faire l’état des lieux comme un agent immobilier, mais se focalise plus sur le plan juridique. En effet, son intervention offre la possibilité d’appliquer la loi en cas de litige. Dans cette situation, les deux parties peuvent envoyer une lettre au conciliateur ou la commission départementale de conciliation pour fournir des preuves sur certains éléments à réparer. Si les deux parties ne trouvent pas un accord, l’affaire peut continuer au tribunal sous les ordres de la saisine du greffe de tribunal.

Informations nécessaires sur l’état des lieux

Après avoir effectué l’état des lieux d’entrée, le locataire a la possibilité de faire des modifications dans les 10 jours qui suivent l’opération. Toutefois, il doit informer le propriétaire avant de réaliser les travaux nécessaires. Il lui faudra également envoyer une lettre comprenant les détails des dommages, avec les documents qui certifient l’état des lieux auparavant.

Comment choisir un terrain en lotissement : le guide pratique

Comment choisir un terrain en lotissement : le guide pratique

Les opérations immobilières sont des affaires courantes dans les réseaux de professionnels, mais peuvent être « le projet du siècle » pour les particuliers. Vous êtes sur le point de construire la maison de vos rêves, mais vous ne savez pas par où commencer ? Vous souhaitez obtenir plus d’informations avant de poser la première pierre ? Cet article est pour vous. Retrouvez à travers ces quelques lignes, des conseils pour franchir le premier pas : la recherche du terrain.

Pourquoi choisir un terrain en lotissement ?

Un terrain en lotissement est constitué de plusieurs parcelles « prêtes à construire ». Le terrain est borné et viabilisé. Les futurs propriétaires n’auront donc plus besoin de réaliser des travaux de raccordement aux réseaux d’eau potable, de gaz et d’électricité. Le système d’évacuation des eaux usées est également fonctionnel. En investissant dans un terrain en lotissement, soyez certain d’aménager une parcelle entièrement constructible ! Vous serez dispensé des frais d’études de faisabilité du projet, ou encore moins des études d’impact sur l’environnement. Votre seule préoccupation sera le suivi des travaux de construction, allant de la pose des fondations aux finitions. Sachez qu’un terrain en lotissement peut également coûter moins cher qu’une parcelle indépendante (sur terrain non-constructible ou à la suite d’une démolition).

Les critères de choix d’un terrain en lotissement

La première offre qui arrive sous vos yeux n’est pas forcément la bonne. D’autant plus qu’il s’agit pour vous d’un projet de grande envergure, permettez-vous au moins d’avoir l’embarras du choix.

– Le premier critère de choix est le rapport prix-emplacement. Un terrain situé en pleine ville est souvent beaucoup plus cher qu’un terrain en banlieue ou en milieu rural. Faites une comparaison des prix et déclinez les offres qui ne proposent pas de bons rapports prix-emplacement.

– L’accessibilité du terrain est le deuxième critère de choix. Le terrain est-il en bord de la route ou en deuxième plan ? La parcelle que vous avez choisie est-elle située à l’entrée du lotissement ou au beau milieu du puzzle ? L’accessibilité est importante puisqu’elle va déterminer vos habitudes quotidiennes. Une parcelle installée au bord de la route va également vous permettre de réaliser des activités commerciales (magasin, restaurants et autres).

– En troisième place, soyez attentif à l’exposition de la parcelle. Si le lotissement est sur un terrain en pente, n’hésitez pas à choisir la parcelle la plus haute. Cela vous permettra de bénéficier d’une vue imprenable sur le paysage. L’exposition concerne aussi l’orientation de la future construction par rapport à la lumière du jour, au vent, ainsi qu’aux éventuelles nuisances du voisinage.

Comment trouver et choisir un terrain en lotissement ?

Dans le marché immobilier, les demandes ne sont pas proportionnelles aux offres. Il n’est donc pas facile de trouver le terrain qui correspond exactement à toutes vos attentes. Vous devez renoncer à quelques caprices, ne serait-ce que la proximité des magasins, ou encore la vue panoramique dont vous rêvez tant. Pour trouver des lotissements de qualité, référez-vous à un promoteur immobilier ! Ce professionnel est l’intermédiaire le mieux placé pour relier les offres existantes aux demandes. Vous trouverez des courtiers près de chez vous dans les pages jaunes.

Vous souhaitez construire une maison sur un terrain en lotissement en Martinique ? Le GROUPE PHOENIX est le prestataire qu’il vous faut pour mettre le projet sur les rails. Son équipe de promoteurs immobiliers saura vous accompagner dans les étapes de recherche et de négociation du terrain. Vous pouvez aussi lui confier la sélection des entreprises de construction, l’élaboration des documents administratifs et techniques ainsi que la coordination du chantier. Rendez-vous sur son site internet pour obtenir de plus amples informations. Vous pouvez également appeler le GROUPE PHOENIX au 09 70 35 14 48.

Immobilier : découvrez notre top 5 des villes où investir en France en 2023

Immobilier : découvrez notre top 5 des villes où investir en France en 2023

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Pour vous aider à y voir clair, nous vous présentons le top 5 des villes où investir en France en 2023.

Nantes

Sixième ville française, Nantes se place à la tête du top 5 des villes dans lesquelles vous pouvez vous positionner pour un bon investissement immobilier en 2023. Disposant d’une excellente réputation, cette ville profite d’un aéroport connecté aux autres grandes villes françaises et européennes. Très prisée dans le marché locatif, elle propose également de nombreux projets de développement de transport qui la relie avec Rennes. Ces projets ont pour but de réduire le temps de trajet entre ces deux métropoles régionales tout en augmentant la valeur de l’immobilier du pays, notamment celle de la ville. En plus de sa forte croissance démographique, la ville de Nantes possède aussi une économie solide qui porte haut la valorisation du prix foncier du pays.

Montpellier

Montpellier attire chaque année de plus en plus de visiteurs, touristes et étudiants. Il est considéré comme étant la ville ayant la plus forte croissance du pays. Depuis près de 10 ans, sa population n’a pas cessé d’augmenter, et ce, de manière continue, ce qui donne un accroissement démographique annuel de 1,7 %. Cette croissance continue est notamment justifiée par la progression des trafics et du transport de la ville (construction d’une nouvelle gare TGV) favorisant le développement potentiel de son marché immobilier. De par sa position géographique située au cœur d’une aire urbaine, l’agglomération Montpelliéraine propose également un axe de communication assez important qui relie l’Italie à l’est et l’Espagne à l’ouest.

Strasbourg

Strasbourg compte aujourd’hui près de 280 000 habitants. C’est la troisième position dans notre classement des villes les plus attractives de l’hexagone où il serait intéressant d’investir dans l’immobilier locatif en 2023. Voici les différentes raisons pour lesquelles vous devez vous investir dans cette ville alsacienne :

  • La ville offre un cadre de vie agréable,
  • La ville dispose d’une situation géographique attractive et d’un dynamisme économique intéressant,
  • La ville développe plusieurs projets immobiliers répondant aux besoins et aux demandes de chacun, que ce soit pour les touristes, les étudiants ou les investisseurs immobiliers,
  • La ville bâtit une grande métropole transfrontalière offrant diverses perspectives de développement comme la création d’un plan de développement du réseau de transport entre le pays et l’Allemagne.

Les premiers 5 quartiers où investir à Strasbourg

  • Dans l’hypercentre ou le centre-ville historique,
  • Dans le quartier de l’Orangerie,
  • Dans le quartier de la gare,
  • Dans le quartier Robertsau,
  • Dans le quartier de l’Esplanade.

Rennes

Investir dans l’immobilier locatif à Rennes présente de nombreux avantages. Avec son cadre de vie agréable, Rennes fait partie des meilleures villes françaises où investir en France en 2023. Il se démarque surtout par un dynamisme économique et culturel. De nombreux investisseurs immobiliers, notamment les Parisiens sont ainsi attirés par cette ville française et sa politique immobilière ambitieuse. En outre, le prix d’accession proposé sur le marché immobilier de la ville est accessible à tous les budgets, ce qui permet au marché locatif d’être actif et tendu. Quant à sa démographie, elle est toujours constante depuis la restauration de la LGV entre Rennes et Paris.

Angers

Les 20,8 % de la population de la ville d’Angers sont représentés par des étudiants, ce qui offre un marché locatif très actif. Ainsi, il serait plus intéressant et tentant d’investir dans l’immobilier neuf de la ville l’année à venir. Grâce au développement des grands projets urbains comme l’ouverture de la seconde ligne de tramway, Angers connaît un regain d’attractivité assez conséquent, ce qui conduira également à une croissance démographique exponentielle dans les prochaines années. Pour donner de la valeur à votre investissement immobilier, préférez les surfaces compactes aux surfaces trop importantes.

Des conseils pratiques pour trouver l’appartement de vos rêves à Nice 

Des conseils pratiques pour trouver l’appartement de vos rêves à Nice 

Nice est l’une des communes de la France qui propose la meilleure qualité de vie. Ressentez-vous le besoin de devenir propriétaire d’un appartement dans cette ville ? C’est un projet louable, mais pas toujours simple à réaliser. En effet, l’achat d’un bien immobilier peut parfois être un véritable chemin de combattant. La concurrence sur le marché étant rude, il faut s’armer de bonnes méthodes pour réussir son acquisition immobilière. Voici donc quelques conseils pour trouver le bien de vos rêves à Nice.  

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Achat d’un immobilier en indivision : les points essentiels à retenir

Achat d’un immobilier en indivision : les points essentiels à retenir

Un immobilier en indivision est un bien immeuble appartenant indistinctement à 2 à ou plusieurs propriétaires. Autrement dit, les parts respectives ne sont pas matériellement déterminées. Cette situation peut résulter de plusieurs cas : un immeuble en succession au profit de plusieurs héritiers, un logement acquis par un couple pacsé ou non, un terrain acheté en famille ou un appartement acquis entre amis et bien d’autres encore. De cette façon, le financement des travaux, la gestion, l’entretien de l’immeuble et le titre de propriété sont partagés entre les intéressés. L’achat d’un immobilier en indivision présente aussi bien des avantages que des risques. Pour en savoir plus sur l’achat de ce type de bien, parcourez cet article.

Le fonctionnement d’un achat d’un immobilier en indivision

Lors d’un achat d’un immobilier en indivision, chacun participe à l’achat de l’immeuble selon ses moyens financiers. Puis il obtient une part du bien immobilier qui est exprimée en pourcentage correspondant à sa contribution. Ainsi, il est possible qu’un indivisaire détienne une plus grande part par rapport aux autres. Les noms des acheteurs ainsi que leur participation pour l’acquisition de l’immobilier doivent figurer dans le contrat de vente. Dans le cas contraire, les coindivisaires détiennent des parts égales.

Lorsque les acheteurs de l’immeuble deviennent des propriétaires, ils sont dénommés « indivisaires ». Chacun de ces indivisaires détient une fraction de la propriété appelée « quote-part » sur le bien indivis (l’immeuble en entier). L’utilisation de l’immeuble en indivision est soumise à certaines règles :

  • le respect des droits des autres indivisaires,
  • l’obtention de l’accord de tous les indivisaires,
  • le respect de la destination de l’immeuble selon ce qui a été convenu,
  • le versement d’une indemnité aux autres indivisaires, si le bien a été utilisé par un seul indivisaire.

Les avantages de l’achat d’un immobilier en indivision

L’achat d’un immobilier en indivision offre un bon nombre d’avantages, notamment par rapport aux autres formes d’investissements collectifs (comme la création d’une SCI). Il est à la fois simple et pratique, car il n’est pas soumis à une démarche ou formalité administrative particulière. Il suffit d’établir et de signer le contrat d’achat selon les règles en vigueur.

De plus, l’achat d’un immobilier en indivision réduit les dépenses financières personnelles des acquéreurs. Leur contribution est définie selon leur moyen.

Par ailleurs, chaque coindivisaire est libre de quitter l’indivision quand il le souhaite. Il peut vendre sa quote-part, sans l’approbation des autres coindivisaires.

Les risques de l’achat d’un immobilier en indivision

Les risques relatifs à l’achat d’un immobilier en indivision résultent de certaines contraintes. En effet, les droits des coindivisaires portent sur la totalité de l’immeuble. Ils sont appelés à gérer ensemble le bien. Les décisions importantes sont soumises à l’unanimité, ce qui rend certaines situations difficiles, notamment en cas de désaccord.

En outre, tous les indivisaires doivent payer équitablement les impôts et les charges relatives à l’immeuble.

Les solutions possibles pour éviter les risques de l’achat d’un immeuble en indivision

Pour éviter les risques que présentent l’achat d’un immobilier en indivision, il est recommandé de prendre certaines mesures préventives.

Pour ce faire, établissez une convention écrite dans laquelle vous listez les détails sur la gestion du bien indivis et précisez les droits de chacun. La rédaction de cette convention est à la charge d’un notaire. Une fois qu’elle est rédigée et signée par les parties, elle doit être publiée au Service de publicité foncière. À noter que cette convention a une durée déterminée maximale de 5 ans. Mais elle peut être renouvelée sur un simple accord.

Mais, si des désaccords surviennent, par exemple pour la vente de l’immeuble en indivision, les coindivisaires représentant au moins 2/3 des droits indivis peuvent demander une autorisation au Tribunal de Grande Instance du lieu où est situé l’immeuble. À cette étape, l’intervention d’un notaire est requise. Pour faciliter l’opération, il est conseillé de contacter une agence immobilière.

Est-ce que le diagnostic ERP est obligatoire avant la location ?

Est-ce que le diagnostic ERP est obligatoire avant la location ?

Pour tout achat ou location d’un bien immobilier, il y a toute une panoplie d’études à faire avant de signer les papiers. Parmi ceux-ci, il y a notamment le diagnostic ERP. Le but est d’informer l’acheteur ou le locataire des éventuels risques de santé et de sécurité concernant le bien qu’il a choisi. C’est un examen qui accompagne d’autres contrôles techniques immobiliers tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, le diagnostic plomb et le diagnostic Loi Carrez. Trouvez dans cet article tout ce qu’il y a à savoir concernant le diagnostic ERP avant de louer une maison.

Diagnostic ERP : de quoi parle-t-on exactement ?

Le diagnostic ERP  signifie état des risques et pollutions. Il a été anciennement appelé diagnostic ESRIS (état des servitudes, risques et d’information sur les sols) ou encore diagnostic ERNMT (état des risques naturels miniers et technologiques). Le but de cet examen est d’informer le futur locataire ou propriétaire d’un bâtiment des potentiels risques environnementaux présents sur les lieux. Il peut s’agir de dangers naturels ou technologiques pouvant comprendre les éventuels sinistres tels que les inondations, les incendies de forêts, les avalanches, les séismes, les glissements de terrain et surtout les expositions aux produits toxiques tels que les substances nucléaires, miniers ou encore le gaz radon.

Il ne faut pas confondre le diagnostic ERP et le ERPS. Ce dernier est une étude du sol bien plus approfondie que l’état des risques et pollutions.

Doit-on toujours faire un diagnostic ERP avant de louer une maison ?

Le propriétaire du bâtiment est dans l’obligation d’informer l’acheteur ou le locataire des risques auxquels celui-ci s’expose. En ce sens, le diagnostic ERP est indispensable dans le cadre d’une vente ou d’une location de tous types de bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison individuelle ou encore d’un terrain non bâti. Cette obligation est régie par les articles L125-5 et R125-24 du Code de l’environnement. Le bailleur doit toujours attacher le document détaillant le diagnostic (appelé « état des risques naturels, miniers et technologiques) avec le DDT (dossier de diagnostic technique) dans le contrat. Le diagnostic ERP est d’autant plus incontournable dans certaines situations, notamment lorsque le bâtiment à louer se trouve :

  • dans une zone de sismicité 1 ou plus ;
  • dans une zone SIS (secteur d’information sur les sols) ;
  • dans une zone sensible ou frappée par un PPR (plan de prévention des risques) ;
  • dans une ville avec un niveau de radon supérieur ou égal à 3 ;

Pour connaître si votre bien immobilier est compté parmi ces cas, vous pouvez vous adresser au préfet de votre département.

Comment réaliser un diagnostic ERP ?

En tant que propriétaire, vous pouvez réaliser le diagnostic ERP de votre bâtiment vous-même ou engager des spécialistes de ce domaine pour le faire. Si vous comptez l’effectuer par vos propres moyens, procurez-vous le formulaire Cerfa dédié à cette fin, disponible sur la plateforme officielle du service public, à la mairie ou en préfecture. Dans le formulaire, vous préciserez la nature du bien (local, logement, terrain, etc.), l’arrêté préfectoral de votre commune et les informations relatives au plan de prévention des risques (zonage sismique, zonage radon, pollution des sols, etc.). Il est aussi possible de faire les démarches en ligne sur le site de la préfecture concernée.

Toutefois, il est fortement recommandé de faire appel à une entreprise compétente et expérimentée pour mener à bien toutes les études et délivrer un diagnostic correct. Sachez qu’en cas d’absence de ce document ou d’informations erronées, le vendeur risque l’annulation de la vente en plus d’une amende de 300 000 euros et de 2 ans de prison. Si vous vous trouvez dans le département de l’Eure ou dans les secteurs limitrophes, BatiControl est l’une des entreprises de confiance que vous pouvez contacter pour réaliser un diagnostic ERP.

Choisir son assurance de prêt immobilier: les points essentiels à tenir compte

L’assurance prêt immobilier ou assurance emprunteur est une garantie servant à couvrir le remboursement du prêt en cas de sinistre. En effet, il s’agit d’une couverture indispensable afin de parer à tout incident de paiement. À noter que depuis la promulgation de la loi Lagarde en 2010, la souscription à ce type d’assurance n’est plus obligatoire. Cependant, tout établissement de prêt vous exigera de souscrire à une assurance en échange d’un emprunt. Ainsi, en cas d’incident de paiement, l’assurance des emprunteurs (ADE) permettra de soulager l’emprunteur du remboursement de son prêt immobilier, et donc de ne pas laisser ses proches dans l’embarras.

De quoi est constituée une assurance de prêt immobilier ?

Un contrat d’assurance emprunteur contient plusieurs garanties contre différents risques :
– la garantie décès qui intervient dans le cas où l’emprunteur viendrait à décéder, elle prendra en charge le remboursement du capital restant dû ;
– la perte totale ou irréversible de l’autonomie (PTIA) qui peut survenir en cas d’accident ou de maladie. Autrement dit, la garantie PTIA interviendra dans le cas où l’emprunteur aurait besoin d’une assistance pour la réalisation des gestes courants de la vie quotidienne. Par conséquent, l’assurance prendra en charge le remboursement du crédit immobilier ;
– la garantie invalidité permanente totale (IPT) ou le degré d’invalidité fonctionnelle et professionnelle de l’emprunteur sera déterminé par un médecin spécialiste. À noter que la garantie IPT ne couvrira l’emprunteur qu’en cas d’une invalidité égale ou supérieure à 66 %. Cependant, en souscrivant à la garantie invalidité permanente partielle (IPP), l’emprunteur sera couvert si son taux d’invalidité est égale ou supérieure à 33 % ;
– la garantie pour incapacité totale temporaire (ITT) intervient dans le cas où l’emprunteur ne pourrait exercer aucune activité professionnelle de façon temporaire. Sachez que durant cette incapacité temporaire, ce sera l’assurance qui se chargera du remboursement. Toutefois, en cas de reprise de l’activité professionnelle de l’emprunteur même partielle, l’assurance cessera la prise en charge ;
– la garantie perte d’emploi ne peut intervenir que dans le cas où l’emprunteur a été licencié. Autrement dit, il s’agit d’une garantie optionnelle pouvant couvrir l’emprunteur en cas de licenciement et de soulager le remboursement pendant sa recherche d’emploi.

Les points essentiels pour choisir une assurance prêt immobilier

La souscription à un prêt bancaire peut se faire de deux façons : soit par l’intermédiaire d’une banque prêteuse ou bien par l’intermédiaire d’un assureur individuel. Cependant, quel que soit votre choix, il convient de bien comparer les offres et les documents qui vous seront remis par le professionnel, à savoir :
– le délai de carence est la période durant laquelle l’assurance ne déboursera pas d’argent à l’emprunteur en cas de sinistre. Ce délai court à compter du jour de la souscription qui peut aller de trois mois à un an et peut varier en fonction du contrat ;
– le délai de franchise est la période durant laquelle la prise en charge de l’assurance interviendra. Cette période commence le jour de la survenance du sinistre et se poursuit entre 3 et 9 mois. ;
– les exclusions de la garantie qui sont présentes dans la plupart des contrats, qui se constituent de situations qui ne seront jamais remboursées par l’assurance. Autrement dit, certaines activités qui incombent directement  la responsabilité de l’assuré sont d’emblée exclues des garanties telles que la pratique d’un sport extrême ou d’un métier à risque. Cette exclusion des garanties s’applique également dans le cas où l’état de santé de l’emprunteur présente des risques aggravés tels qu’une maladie longue durée ou le tabagisme. De ce fait, l’assurance demandera à l’emprunteur de remplir un questionnaire médical ainsi que des questionnaires relatifs à sa pratique de sport extrême ou au métier à risque. Enfin, pour bien choisir l’assurance prêt immobilier répondant à votre besoin, pensez à vérifier le niveau et le nombre de prise en charge de la garantie. En effet, la comparaison des offres sur le marché est primordiale, car pour les mêmes garanties, le niveau de prise en charge n’est pas le même selon les contrats et les assurances.



location de bail commercial

Bail commercial : les points à connaître sur l’indemnité d’éviction

La location d’un local commercial est régie par le Code de commerce. Outre les clauses du bail commercial, les dispositions légales cadrent la relation entre les parties, à savoir le locataire (le preneur) et le propriétaire (le bailleur). L’article L145-14 du Code de commerce prévoit par exemple l’indemnité d’éviction qui est une contrepartie financière due par le bailleur à son locataire quand il refuse de renouveler le bail. Envie d’en savoir davantage ? Parcourez cet article.

L’indemnité d’éviction : définition

La loi est toujours en faveur du locataire dans le cadre du régime des baux commerciaux. C’est ainsi qu’elle accorde à celui-ci ce qu’on appelle « la propriété commerciale » qui se traduit par la disposition d’un droit de renouvellement du contrat de bail commercial.

La durée légale d’un contrat de bail commercial est de 9 ans. À l’issue de cette durée, trois cas peuvent se présenter :

  • soit le bail est renouvelé de façon tacite ;
  • soit le bailleur ou le locataire commerçant donne congé. Le contrat n’est donc plus reconduit ;
  • soit le preneur fait une demande de renouvellement du bail commercial.

En cas de renouvellement, la même durée (9 ans) est préservée. Aussi, cette reconduction donne lieu à la modification de certaines clauses du bail signé initialement (notamment la révision du loyer). Un avenant au contrat doit être rédigé dans ce cas.

En principe, le bailleur ne peut pas refuser cette prérogative du preneur. Toutefois, s’il décide de le faire, la loi l’oblige à verser à ce dernier un dédommagement du préjudice engendré par la perte de son droit d’exploitation. C’est ce qu’on appelle « indemnité d’éviction ».

Obtention d’une indemnité d’éviction : les démarches à effectuer

La reconduction du contrat de bail commercial ne s’applique pas automatiquement. En effet, le locataire doit effectuer une demande qu’il adressera au bailleur dans les 6 mois précédents le terme du bail. En l’absence de demande, il ne peut plus bénéficier de son droit au renouvellement d’autant plus que le bailleur n’est pas tenu de lui proposer de lui-même.

Bien que le commerçant puisse parfaitement demander au bailleur le renouvellement du contrat de bail commercial, celui-ci peut refuser. Il dispose d’un délai de 3 mois à partir de la réception de la demande pour envoyer la notification. Il doit justifier ce refus qui vaut alors le paiement du dédommagement censé recouvrir la totalité du préjudice résultant de l’absence de renouvellement. La demande d’indemnité d’éviction doit être effectuée dans un délai de deux ans après la notification du congé ou du refus du bailleur.

Cependant, il faut noter que le locataire doit remplir certaines conditions pour pouvoir prétendre à cette indemnisation, à savoir :

  • la location effective d’un immeuble ou d’un local
  • l’immatriculation au RCS ou au registre des métiers et artisanats de son activité commerciale ;
  • l’exploitation du fonds de commerce pendant 3 ans avant la date d’expiration du bail sauf présentation d’un motif légitime qui justifie la période de non-exploitation (maladie, accident, procédure collective en période d’observation…).

Indemnité d’éviction : évaluation du montant

Aux termes de l’article L145-14 du Code de commerce, l’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction est établie après avoir pris en compte certains indicateurs, à savoir :

  • la valeur marchande du fonds de commerce qui est définie en fonction des usages de la profession ;
  • les frais normaux de déménagement et de réinstallation ;
  • les indemnités de licenciement s’il y en a ;
  • les indemnités de perte de logement (en cas de bail mixte) ;
  • les frais et les droits de mutation pour un fonds de même valeur ;
  • les frais accessoires relatifs à la perte de la clientèle ou à la perte de licence.

Dans le cas où les deux parties ne parviennent pas à trouver un accord concernant le montant de cette indemnisation, le tribunal judiciaire peut être saisi. Le juge procédera à l’évaluation de la somme due. A noter que le non-paiement de cette dernière est passible de sanctions judiciaires (paiement de frais de justice et des dommages-intérêts).

A l’issue de la décision judiciaire, le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour changer d’avis. S’il décide de renouveler le bail, il n’est plus contraint de payer l’indemnité d’éviction.

Selon encore le Code de commerce dans son article L145-28, le locataire possède le droit au maintien dans les lieux, c’est-à-dire le droit de poursuivre l’exploitation du fonds de commerce jusqu’au paiement de l’indemnité. Une fois le versement effectué, il doit déménager dans un délai de 3 mois.

diagnostic ERP

Réaliser un diagnostic ERP : quelles nécessités ?

Le diagnostic ERP ou état des risques et pollution informent les futurs occupants d’un logement de tous les risques miniers, naturels et techniques en rapport avec le terrain sur lequel ils se trouvent. Autrefois appelé ESRIS, le diagnostic état des risques et pollutions est obligatoire. Qu’est-ce que le diagnostic ERP ? Comment effectuer ce diagnostic ? Qui est concerné par ce diagnostic ?

Définition du diagnostic ERP

Le diagnostic ERP regroupe l’ensemble des informations qui ont rapport aux risques technologiques et naturels et à certaines conséquences de la pollution du sol. En effet, lors de la location ou de la vente d’un bien, l’ERP sera transmis au locataire ou à l’acquéreur par le bailleur ou le propriétaire. Cette action se fait dans le cadre du DDT (Dossier de diagnostic technique).

Le dossier de diagnostic technique regroupe l’ensemble des diagnostics obligatoires tels que : le diagnostic assainissement non collectif, le DPE, le diagnostic loi Carrez s’il s’agit d’un bien situé au sein d’une copropriété. Le DDT sera transmis lors de la signature du contrat de location ou de l’acte de vente.

Qu’est-ce que le diagnostic ERP ?

L’état des risques et pollution renseigne les futurs occupants d’un bien de tous les risques auxquels ils seront exposés. Ces risques sont entre autres : les avalanches, les inondations, les accidents industriels, les incendies de forêt, les risques miniers et sismiques surtout pour une maison ancienne, les risques d’expositions nucléaires, etc.

L’ERP vient en remplacement de l’ESRIS

Au 1er janvier 2018, l’état des servitudes, risques et d’information sur les sols (ESRIS) remplace l’ERNMT. Ainsi, il intègre la pollution des sols. Par la suite, l’ERP a pris la place de l’ESRIS en août 2018.

Dans quel cas doit-on obligatoirement faire le diagnostic ERP ?

Le diagnostic ERP est obligatoire lors de l’achat ou location de maison ou de terrain. Le bien acquis devra être situé au sein d’une zone bien définie :

·         Une zone délimitée avec un plan pour la prévention des risques naturels, miniers et technologiques ;

·         Une zone de sismicité élevée ;

·         Une zone avec un niveau de radon à 3.

Il est possible de se renseigner en ligne pour savoir si le bien en question est situé sur une zone à risque. Le diagnostic ERP permet de vérifier la localisation du bien immobilier dans la limite du plan de prévention des risques.

Comment se fait le diagnostic ERP ?

La réalisation du diagnostic ERP peut se faire par un professionnel ou le propriétaire du bien lui-même. En effet, la personne en charge du diagnostic recherche chaque risque identifié en vérifiant et en étudiant :

·         Chaque plan de prévention de risques naturels, miniers ou technologiques ;

·         Le niveau auquel la commune où se situe le bien est classée ;

·         La présence et la détermination de chaque secteur des sols situés non loin du bien.

L’ensemble de ces informations est retranscrit au sein du formulaire réglementaire de l’état des risques et pollution. De plus, ces informations sont accompagnées des différents extraits de cartographie afin de localiser le bien face aux risques.

La durée de validité d’un diagnostic ERP

Le diagnostic ERP a une durée de validité de 6 mois. Ainsi, si le plan de prévention ou la réglementation évolue pendant ce délai, alors le diagnostic est invalide. De plus, il dispose de certaines dispositions dans la fiscalité immobilière. En cas d’omission dans le diagnostic ERP, le locataire ou l’acquéreur à la possibilité d’annuler le bail et la vente par voie judiciaire. 

Dans ce cas, la responsabilité pénale ou civile de la personne chargée de la réalisation du diagnostic ERP est engagée.

Diagnostic ERP : Comment l’obtenir ?

Le diagnostic ERP s’établit gratuitement et librement par le propriétaire. Il n’a nul besoin de l’aide d’un professionnel. La rédaction du document ne nécessite aucune certification. Toutefois, il est recommandé de laisser un professionnel tel que EURL FKM DIAGNOSTIC le faire pour éviter les problèmes s’il y a litige.

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Comparatif entre la location nue et la location meublée

Lorsque vous louez une maison ou un appartement, deux options s’offrent à vous : la location nue et la location meublée. Afin de prendre la bonne décision, retrouvez ci-après un comparatif entre les deux notions.

Les éléments de différence entre le contrat de location nue et celui de la location meublée

La première différence qui réside entre la location nue et la location meublée se situe au niveau du contrat. Le bail meublé comprend une liste des équipements et des meubles mis à la disposition des locataires. Alors que le bail nu inclut au moins la mise à disposition d’un système de chauffage, d’un évier et des équipements sanitaires tels que les WC et la douche.

La durée du bail est un autre point de différence sur la location nue et la location meublée. Pour un logement vide, elle peut s’étendre jusqu’à 3 ans dans le cas d’une personne physique. Dans le cas d’une personne morale, la location vide peut aller jusqu’à 6 ans. En revanche, s’il s’agit d’un logement meublé, la durée du contrat est d’un an.

La location vide s’adresse à tout type de locataire, à condition que le logement dispose d’une superficie moyenne de 9 m². En revanche, la location meublée cible plus particulièrement les personnes en mutation professionnelle ou les étudiants.

Les différences juridiques entre la location nue et la location meublée

En termes de location nue et de location meublée, il existe de nombreux points de différence sur le plan juridique. Pour une location meublée par exemple, vous devez verser un dépôt de garantie correspondant à 2 mois de loyer au maximum, contre un dépôt de garantie de 3 ans minimum pour un logement vide.

En ce qui concerne la durée du préavis du locataire en logement vide, elle est au moins de 3 mois. Cependant, selon certaines circonstances, elle peut être limitée à 1 mois. Dans le cas d’un logement meublé, la durée de préavis du locataire est d’au moins 1 mois.

Dans les deux cas, le bailleur peut aussi demander la rupture du contrat. Dans le cas d’une location nue, il dispose d’au moins 6 mois de préavis. En revanche, s’il s’agit d’une location meublée, la durée de préavis du propriétaire est de 3 mois.

Les différences de loyer entre la location nue et la location meublée

Une différence de loyer existe également au niveau de la location nue et la location meublée. Dans le premier cas, un plafond est déjà imposé dans certaines zones du territoire. Le contrat peut aussi indiquer un indice de révision qui permet au bailleur de réviser son loyer une fois par an. Le cas échéant, le prix du loyer reste le même. En revanche, s’il s’agit d’un logement meublé, le bailleur est libre de fixer le loyer.

Les autres points de distinction entre la location nue et la location meublée

Dans le cas d’une location vide, le bailleur est libre d’annuler le contrat à la fin du bail en cours. Cependant, les seules raisons valables à cet acte sont la vente du bien, la location du logement à un proche ou l’utilisation du bâtiment en tant que logement par le bailleur. Dans le cas d’une vente, le propriétaire doit prioriser le locataire. Si celui-ci est intéressé, il dispose de 2 mois pour payer la maison et en devenir propriétaire.

S’il s’agit d’un logement meublé, le bailleur a l’obligation de fournir un bâtiment décent au locataire. Dans le cas d’un dysfonctionnement au niveau de certains équipements, le bailleur est responsable des travaux d’améliorations.

Bref, il existe de nombreux points de différence entre la location nue et la location meublée. Cela commence depuis le type de contrat jusqu’au régime fiscal appliqué.