Guide pratique pour investir dans un immeuble de rapport
Les connaisseurs le savent très bien : le placement immobilier est un investissement qui rapporte beaucoup. Comparée à l’achat d’immeubles séparés, l’acquisition d’immeuble de rapport comporte de nombreux atouts. Toutefois, il ne faut pas se précipiter dans de tel placement sans avoir bien étudié tous les points cruciaux autour du sujet. Ainsi, nous avons élaboré ce guide pour vous aider à y voir plus clair.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Le terme « immeuble de rapport » est apparu au XVIIIème siècle. À cette époque, il désignait les bâtiments érigés à Paris en vue d’une location pour « rapporter » de l’argent de façon régulière à leur propriétaire. Plusieurs logements de structures identiques composent ce type d’immeuble.
Cette appellation est restée utilisée jusqu’à nos jours pour identifier l’acquisition d’un ensemble de lots que comporte un même bien immobilier par un seul propriétaire (personne physique ou morale). Ce dernier loue chacun des lots afin de générer des loyers récurrents. Ainsi, l’immeuble de rapport est bien différent de l’immeuble en copropriété, ce dernier étant détenu par plusieurs propriétaires qui se partagent les lots.
D’autres termes moins courants comme « hôtel de rapport », « maison de rapport » ou « immeuble à loyer » servent également à désigner l’immeuble de rapport.
Quels points considérer avant l’achat d’un immeuble de rapport ?
- L’expérience en matière de placement immobilier
Bien que les offres en matière de placement immobilier soient alléchantes, il faut éviter de vous lancer dans l’acquisition d’un immeuble de rapport si vous ne disposez pas assez d’expériences. En tant que futur propriétaire bailleur, il faut suivre au préalable des formations théoriques notamment sur la fiscalité, la gestion administrative (déclaration d’impôts, gestion des locataires, etc.). Néanmoins, cela ne suffit pas. Vous devrez compléter vos acquis par des expériences sur terrain afin de mieux comprendre le fonctionnement de cet investissement. Pour cela, il est fortement recommandé de miser d’abord sur un petit logement comme l’achat et la mise en location d’un studio par exemple. C’est une sorte d’avant-goût de votre futur projet de grande envergure qui va vous permettre d’acquérir davantage d’expériences.
- Le choix de l’immeuble
La concurrence est rude lorsqu’on parle de marché immobilier. Depuis plusieurs années, il est devenu difficile de dénicher les perles rares. En effet, particuliers, collectivités, professionnels et SPCI sont tous dans la course. Afin de réussir à obtenir une affaire en or, il faut savoir utiliser tous les moyens : consultation des petites annonces (journaux, réseaux sociaux, site web…), recours à une agence immobilière, exploitation de réseaux personnels…
- Le rapport qualité-prix
Il est bien évident de vouloir acheter un immeuble de rapport rentable, c’est-à-dire celui qui peut tenir concurrence en offrant plus d’avantages, mais au même prix. Les locataires potentiels sont toujours attirés par un logement rénové, bien équipé et qui peut répondre à leurs exigences. Il est alors important d’étudier les besoins sur le marché local afin de trouver rapidement des locataires. Ceux qui souhaitent vivre dans les grandes villes par exemple vont privilégier l’achat d’un appartement de type T1, T2 ou d’un loft situé dans une résidence sécurisée et doté d’une place de parking. En revanche, les locataires qui préfèrent s’éloigner des grandes villes vont plutôt se tourner vers une surface plus spacieuse telle qu’un T4 ou une maison de ville.
- l’emplacement de l’immeuble
En fonction du type de locataires que vous souhaitez attirer, vous allez choisir la localisation de votre futur immeuble de rapport. Si vous ciblez des familles et des jeunes actifs, il est intéressant de proposer des appartements situés tout proche du centre-ville. Il faut également considérer un emplacement à proximité des écoles, des centres universitaires, des espaces verts, des commerces ou encore des pôles d’emploi dynamiques.
Avantages de l’investissement dans un immeuble de rapport
L’achat d’un immeuble de rapport est plus avantageux comparé à celui d’un autre type d’immeuble pour plusieurs raisons :
- prix d’acquisition et des coûts de fonctionnement relativement faibles ;
- meilleure rentabilité locative globale ;
- gestion plus simplifiée ;
- répartition des risques sur plusieurs lots et locataires ;
- possibilité de louer petit à petit les lots à un prix intéressant.