LMNP

Statut LMNP: les conditions d’obtentions

Le marché de l’immobilier est soumis à une réglementation stircte. Les particuliers qui font construire un bâtiment pour mettre enlocation des appartements doivent avoir le statut adéquat. Ce statut permet de bénéficier de différents avantages. Mais savez-vous qu’est ce que le Loueur en meublé non professionnel ou LMNP ? On vous dit tout dans cet article.

Le statut LMNP : qu’est-ce que c’est ?

En règle général, ce statut concerne les propriétaires qui possèdent plusieurs logements meublés en location. Les particuliers sont régis par ce statut. On peut aussi parler de LMNP si le loyer ne dépasse pas 50 % des revenus globaux par an. La différence de ce statut par rapport à LMP, elle ne prend pas en charge les frais de gestion, d’entretien du bâtiment et l’assurance. Cependant, la location LMNP est un système de défiscalisation immobilière. Cet amortissement permet de réduire progressivement la valeur des impôts.

Les conditions nécessaires pour obtenir le statut LMNP

Ce statut concerne le propriétaire, le bien immobilier et les revenus locatifs. Afin d’acquérir ce statut, il est primordial que vous soyez un particulier et non un investisseur. Votre statut ne doit pas être un professionnel de l’immobilier, ou bien en accord avec le registre du commerce et des sociétés. Par contre, pour obtenir ce statut, vous devez faire une déclaration auprès du centre des formalités des entreprises, dans les 15 jours qui suivent le début de la location. Pour cela, il faut remplir le formulaire Poi Cerfa 11921, que vous allez déposer auprès du greffe du tribunal afin d’obtenir un numéro de SIRET. À titre d’informations, si vous êtes propriétaire de plusieurs logements à location, chacun doit avoir un numéro de SIRET. Ce dernier est nécessaire pour remplir le dossier de déclaration de revenus.

Si toutes les conditions sont réunies, vous serez sous le régime micro BIC automatiquement. Il est aussi impératif que vos revenus ne dépassent pas 72500 euros.

Les autres conditions liées au statut LMNP

Il est obligatoire que votre bien immobilier soit bien meublé avant de faire une demande de statut. Un bien meublé signifie qu’il possède tous les accessoires nécessaires pour la vie au quotidien. Notons :

-un lit avec un matelas ;

-une table ;

-des meubles de rangement ;

-matériel ménager ;

-accessoires de cuisine ;

-une micro-onde ;

-des rideaux et des luminaires.

Une autre information, votre bien ne doit pas avoir une superficie de moins de 9 m².

L’investissement dans le statut LMNP permet au propriétaire de bien immobilier de développer petit à petit un patrimoine immobilier. C’est une excellente source de revenu si vous vous apprêtez à prendre la retraite. Votre vie après la retraite est bien assurée puisque vous aurez toujours des revenus. Cependant, il vaut mieux avoir une autre personne qui est capable de gérer votre patrimoine immobilier.

D’autres informations supplémentaires

Parlons d’abord du loyer sous ce statut. En effet, le propriétaire ne doit pas fixer un loyer dépassant le plafond établi. Lors de la signature du contrat, les parties concernées doivent trouver un terrain d’entente concernant le prix du loyer. Ce dernier peut être reconsidéré s’il y a des travaux de rénovation ou d’amélioration. Concernant le TVA, sous ce statut, il s’applique automatiquement si vous achetez un bien chez un promoteur immobilier. Normalement, un particulier n’a pas la possibilité de récupérer le TVA, mais sous le statut LMNP, il est possible. Cependant, il y a des conditions à respecter. D’abord, vous devez investir dans un bâtiment de service neuf dont vous êtes le propriétaire. Ce bâtiment doit fournir trois services nécessaires qui sont l’accueil, le ménage et l’entretien. Ces conditions vous permettront d’acquérir le TVA sous le statut LMNP.

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Comparatif entre la location nue et la location meublée

Lorsque vous louez une maison ou un appartement, deux options s’offrent à vous : la location nue et la location meublée. Afin de prendre la bonne décision, retrouvez ci-après un comparatif entre les deux notions.

Les éléments de différence entre le contrat de location nue et celui de la location meublée

La première différence qui réside entre la location nue et la location meublée se situe au niveau du contrat. Le bail meublé comprend une liste des équipements et des meubles mis à la disposition des locataires. Alors que le bail nu inclut au moins la mise à disposition d’un système de chauffage, d’un évier et des équipements sanitaires tels que les WC et la douche.

La durée du bail est un autre point de différence sur la location nue et la location meublée. Pour un logement vide, elle peut s’étendre jusqu’à 3 ans dans le cas d’une personne physique. Dans le cas d’une personne morale, la location vide peut aller jusqu’à 6 ans. En revanche, s’il s’agit d’un logement meublé, la durée du contrat est d’un an.

La location vide s’adresse à tout type de locataire, à condition que le logement dispose d’une superficie moyenne de 9 m². En revanche, la location meublée cible plus particulièrement les personnes en mutation professionnelle ou les étudiants.

Les différences juridiques entre la location nue et la location meublée

En termes de location nue et de location meublée, il existe de nombreux points de différence sur le plan juridique. Pour une location meublée par exemple, vous devez verser un dépôt de garantie correspondant à 2 mois de loyer au maximum, contre un dépôt de garantie de 3 ans minimum pour un logement vide.

En ce qui concerne la durée du préavis du locataire en logement vide, elle est au moins de 3 mois. Cependant, selon certaines circonstances, elle peut être limitée à 1 mois. Dans le cas d’un logement meublé, la durée de préavis du locataire est d’au moins 1 mois.

Dans les deux cas, le bailleur peut aussi demander la rupture du contrat. Dans le cas d’une location nue, il dispose d’au moins 6 mois de préavis. En revanche, s’il s’agit d’une location meublée, la durée de préavis du propriétaire est de 3 mois.

Les différences de loyer entre la location nue et la location meublée

Une différence de loyer existe également au niveau de la location nue et la location meublée. Dans le premier cas, un plafond est déjà imposé dans certaines zones du territoire. Le contrat peut aussi indiquer un indice de révision qui permet au bailleur de réviser son loyer une fois par an. Le cas échéant, le prix du loyer reste le même. En revanche, s’il s’agit d’un logement meublé, le bailleur est libre de fixer le loyer.

Les autres points de distinction entre la location nue et la location meublée

Dans le cas d’une location vide, le bailleur est libre d’annuler le contrat à la fin du bail en cours. Cependant, les seules raisons valables à cet acte sont la vente du bien, la location du logement à un proche ou l’utilisation du bâtiment en tant que logement par le bailleur. Dans le cas d’une vente, le propriétaire doit prioriser le locataire. Si celui-ci est intéressé, il dispose de 2 mois pour payer la maison et en devenir propriétaire.

S’il s’agit d’un logement meublé, le bailleur a l’obligation de fournir un bâtiment décent au locataire. Dans le cas d’un dysfonctionnement au niveau de certains équipements, le bailleur est responsable des travaux d’améliorations.

Bref, il existe de nombreux points de différence entre la location nue et la location meublée. Cela commence depuis le type de contrat jusqu’au régime fiscal appliqué.

Les démarches à suivre pour l’achat d’un appartement

L’achat d’un appartement demande un investissement important. Il existe plusieurs étapes et formalités à respecter avant son acquisition. Pour vous guider dans les démarches à suivre, lisez ce qui suit !

L’évaluation du budget

Avant de chercher votre appartement, il est indispensable d’évaluer votre budget. C’est en fonction de celui-ci que vous pouvez chercher le bien qui vous convient. Pour une demande de simulation d’emprunt, contactez votre banquier. Il est le mieux placé pour déterminer le montant de votre prêt et sa durée, d’après vos revenus et vos charges. À savoir que le taux d’endettement au titre du financement immobilier ne doit pas dépasser les 30 %.

La recherche de l’appartement

Il existe plusieurs manières de trouver un appartement :

  • Passer par un marchand de biens : il s’agit d’un acheteur de biens immobiliers qui, par la suite, le revend à court terme, environ dans les 2 ans. Son but est avant tout de faire une plus-value. En effet, il achète une maison (ou un immeuble) en mauvais état, la rénove et la revend à la découpe. Il dispose d’un vaste parc immobilier qu’il est possible que vous y trouviez votre futur appartement.
  • Faire appel à un chasseur d’appartement : si les agents immobiliers se consacrent un peu plus sur les vendeurs, un chasseur d’appartement s’occupe plutôt des acheteurs. Il s’agit d’un métier qui s’est développé récemment. Il s’engage à trouver le bien correspondant au critère de l’acquéreur. En général, il gagne une commission entre 3 % et6 % sur la valeur du bien.
  • Utiliser Internet : avec l’avancée de la technologie, il est maintenant possible de trouver un appartement sur Internet, d’un seul clic. En effet, c’est un outil plus pratique, efficace, rapide et facile à manipuler. Il vous suffit de consulter les sites d‘agences immobilières, d’annonces entre particuliers ou de chambres de notaires.
  • S’adresser directement à une agence immobilière.

Le choix du notaire

Un seul notaire peut suffire pour réaliser une vente de maison ou d’immeuble. Cependant, les deux parties (vendeur et acheteur) peuvent chacune faire intervenir leur propre notaire. En général, l’acte de vente est rédigé par le notaire du vendeur. En fonction des tâches accomplies, un notaire débutant gagne entre 1 550 euros et 1 800 euros par mois. Ce tarif peut varier de 1 800 euros à 8 800 euros, selon l’office où il exerce.

La signature de l’avant-contrat

Deux possibilités s’offrent au vendeur et à l’acheteur pour la signature de l’avant-contrat :

  • Le compromis de vente (délai 7 jours) : il intervient notamment dans le cas où le vendeur souhaite obtenir l’engagement immédiat de son cocontractant. Il peut être rédigé librement par les deux parties ou établi devant un notaire. Contrairement à la promesse de vente, son enregistrement n’est pas obligatoire.
  • La promesse de vente (délai 10 jours) : il s’agit de faire la réservation du bien à une durée limitée, dans le cas où l’acquéreur n’est pas sûr de vouloir l’acheter. S’il renonce finalement, il doit verser un acompte ou une « indemnité d’immobilisation » d’environ 10 % du prix du bien à titre de dédommagement. Quant au vendeur, il s’engage à lui vendre le bien. Cette promesse de vente doit être enregistrée dans la recette des impôts dans les brefs délais.

La remise du résultat des diagnostics immobiliers

Celui-ci se présente sous la forme d’un dossier de diagnostic technique ou DDT et doit être annexé à l’avant-contrat et à l’acte de vente authentique. L’établissement du diagnostic immobilier permet de renseigner l’acquéreur sur le bien. À celui-ci s’ajoutent des documents annexes où sont notées les informations relatives : aux futures dettes, à l’organisation de l’immeuble et à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur. L’acquéreur peut judicieusement faire une offre d’achat. Le coût de la mise en œuvre des diagnostics immobiliers est à la charge du vendeur.

La signature de l’acte de vente de l’appartement

Pour finaliser la vente, la signature de l’acte de vente doit se faire environ 3 mois après la signature de la promesse de vente, chez le notaire. Une fois que c’est fait, il reçoit le prêt de la part de la banque et remet au vendeur le chèque représentant le prix de l’achat. Deux à 3 mois après la signature du contrat authentique, un exemplaire de titre de propriété doit être remis à l’acheteur.