Bail commercial : les points à connaître sur l’indemnité d’éviction

La location d’un local commercial est régie par le Code de commerce. Outre les clauses du bail commercial, les dispositions légales cadrent la relation entre les parties, à savoir le locataire (le preneur) et le propriétaire (le bailleur). L’article L145-14 du Code de commerce prévoit par exemple l’indemnité d’éviction qui est une contrepartie financière due par le bailleur à son locataire quand il refuse de renouveler le bail. Envie d’en savoir davantage ? Parcourez cet article.

L’indemnité d’éviction : définition

La loi est toujours en faveur du locataire dans le cadre du régime des baux commerciaux. C’est ainsi qu’elle accorde à celui-ci ce qu’on appelle « la propriété commerciale » qui se traduit par la disposition d’un droit de renouvellement du contrat de bail commercial.

La durée légale d’un contrat de bail commercial est de 9 ans. À l’issue de cette durée, trois cas peuvent se présenter :

  • soit le bail est renouvelé de façon tacite ;
  • soit le bailleur ou le locataire commerçant donne congé. Le contrat n’est donc plus reconduit ;
  • soit le preneur fait une demande de renouvellement du bail commercial.

En cas de renouvellement, la même durée (9 ans) est préservée. Aussi, cette reconduction donne lieu à la modification de certaines clauses du bail signé initialement (notamment la révision du loyer). Un avenant au contrat doit être rédigé dans ce cas.

En principe, le bailleur ne peut pas refuser cette prérogative du preneur. Toutefois, s’il décide de le faire, la loi l’oblige à verser à ce dernier un dédommagement du préjudice engendré par la perte de son droit d’exploitation. C’est ce qu’on appelle « indemnité d’éviction ».

Obtention d’une indemnité d’éviction : les démarches à effectuer

La reconduction du contrat de bail commercial ne s’applique pas automatiquement. En effet, le locataire doit effectuer une demande qu’il adressera au bailleur dans les 6 mois précédents le terme du bail. En l’absence de demande, il ne peut plus bénéficier de son droit au renouvellement d’autant plus que le bailleur n’est pas tenu de lui proposer de lui-même.

Bien que le commerçant puisse parfaitement demander au bailleur le renouvellement du contrat de bail commercial, celui-ci peut refuser. Il dispose d’un délai de 3 mois à partir de la réception de la demande pour envoyer la notification. Il doit justifier ce refus qui vaut alors le paiement du dédommagement censé recouvrir la totalité du préjudice résultant de l’absence de renouvellement. La demande d’indemnité d’éviction doit être effectuée dans un délai de deux ans après la notification du congé ou du refus du bailleur.

Cependant, il faut noter que le locataire doit remplir certaines conditions pour pouvoir prétendre à cette indemnisation, à savoir :

  • la location effective d’un immeuble ou d’un local
  • l’immatriculation au RCS ou au registre des métiers et artisanats de son activité commerciale ;
  • l’exploitation du fonds de commerce pendant 3 ans avant la date d’expiration du bail sauf présentation d’un motif légitime qui justifie la période de non-exploitation (maladie, accident, procédure collective en période d’observation…).

Indemnité d’éviction : évaluation du montant

Aux termes de l’article L145-14 du Code de commerce, l’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction est établie après avoir pris en compte certains indicateurs, à savoir :

  • la valeur marchande du fonds de commerce qui est définie en fonction des usages de la profession ;
  • les frais normaux de déménagement et de réinstallation ;
  • les indemnités de licenciement s’il y en a ;
  • les indemnités de perte de logement (en cas de bail mixte) ;
  • les frais et les droits de mutation pour un fonds de même valeur ;
  • les frais accessoires relatifs à la perte de la clientèle ou à la perte de licence.

Dans le cas où les deux parties ne parviennent pas à trouver un accord concernant le montant de cette indemnisation, le tribunal judiciaire peut être saisi. Le juge procédera à l’évaluation de la somme due. A noter que le non-paiement de cette dernière est passible de sanctions judiciaires (paiement de frais de justice et des dommages-intérêts).

A l’issue de la décision judiciaire, le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour changer d’avis. S’il décide de renouveler le bail, il n’est plus contraint de payer l’indemnité d’éviction.

Selon encore le Code de commerce dans son article L145-28, le locataire possède le droit au maintien dans les lieux, c’est-à-dire le droit de poursuivre l’exploitation du fonds de commerce jusqu’au paiement de l’indemnité. Une fois le versement effectué, il doit déménager dans un délai de 3 mois.