Comment investir en loi Pinel ?

Investir dans l’immobilier est une bien meilleure façon de faire fructifier son argent, d’autant plus que différents dispositifs tels que la loi Pinel sont là pour optimiser les gains. La loi Pinel repose, en grande partie, sur la réduction des impôts sur le revenu octroyée aux particuliers investissant dans les immobiliers neufs, en l’état futur d’achèvement ou refaits à neuf. Pour cela, la personne concernée achète un bien immobilier, puis la met en location à nu comme résidence principale pour au moins 6 ans, et ce, à un prix inférieur à la demande. Bref, il s’agit d’un dispositif d’investissement locatif. Pour savoir comment investir en loi Pinel, prenez quelques minutes pour lire cet article.

Définir sa situation financière

L’investissement en loi Pinel est, certes, un type investissement assez alléchant. Toutefois, il est important de prendre en compte différents critères avant de s’y lancer. Ainsi, l’une des premières choses à faire est de faire le point sur sa situation financière et fiscale.

Il faut déterminer d’un côté votre réelle source de revenus ainsi que le montant de vos revenus mensuels et de l’autre définir comment vous allez financer votre investissement : est-ce que vous avez suffisamment d’argent pour le financer vous-même ou allez-vous opter pour un financement à crédit ? Tenez également compte de votre capacité d’épargne.

À noter que le montant de votre impôt sur le revenu n’est pas ici qu’un simple détail. Au contraire, il s’agit du principal pilier de la réussite de votre investissement dans le dispositif Pinel. En effet, la réduction de vos impôts peut même aller jusqu’à 6 000 euros par an.

Trouver le bon logement

Trouver le bon logement signifie, en l’occurrence, trouver l’immobilier adapté et éligible à la loi Pinel. En principe, le logement concerné par l’investissement doit être un situé dans un bâtiment d’habitation collective et respecter un certain niveau de performance énergétique.

Le logement loué à nu doit respecter la norme RT 2012 ou bénéficier du label BBC 2005. Seule la signature de l’acte authentique d’achat peut déterminer l’effectivité de la date de réalisation de l’investissement. Celui-ci doit également se situer dans le zonage Pinel.

Petit conseil : investissez dans un immobilier qui se trouve dans une zone géographique à fort potentiel : à proximité des commerces, des services, accès aux transports en commun, etc. Vous n’êtes pas obligé de vous focaliser sur les logements situés en centre-ville. Vous pouvez aussi vous décider en fonction du rapport entre l’offre et la demande en logement locatif dans une zone donnée.

Par ailleurs, la location du logement cible spécifiquement les ménages modestes. En référence au site officiel du ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance : « Le logement doit être loué nu et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du code général des impôts, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes ».

Signer les paperasses nécessaires

Investir en loi Panel ne reste pas sur le financement, il faut également penser à la préparation des documents et à la signature des paperasses. En d’autres termes, il faut respecter une certaine démarche administrative. Cette étape comprend, en cas de besoin et généralement, la négociation ainsi que la préparation des documents indispensables pour obtenir le financement à crédit dont vous avez besoin.

Il s’agit ici de signer le contrat de réservation, les documents correspondants au crédit immobilier ainsi que l’acte de vente définitif en présence d’un représentant de la loi, notamment un notaire. Pour un logement en l’état futur d’achèvement, la demande d’appels de fonds peut vous être directement adressée. Ainsi, votre banque pourra débloquer votre crédit immobilier en se basant sur la copie de ces documents.

Le versement du prix du logement se fait comment suit : 35 % à la finition des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à la fin des travaux. Le montant total doit être réglé à l’acquisition définitive du bien, autrement dit, à la remise des clés.

Comment réduire ses impôts avec la Loi Pinel ?

La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts dans le cadre d’un investissement locatif.

Les conditions liées au logement

L’accès à la réduction d’impôt grâce à l’investissement locatif en Loi Pinel est soumise à de nombreuses conditions liées au logement.

Le type de logement

Pour profiter des avantages fiscaux de l’investissement locatif en Loi Pinel, vous devez avoir un bien immobilier comme un logement neuf, à construire, en l’état de futur achèvement ou un local transformé en logement d’habitation. Elle concerne aussi les logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation.

Pour les logements en l’état de futur achèvement et à construire, les travaux doivent être terminés dans un délai de 30 mois après la signature de l’acquisition. Les logements faisant l’objet de travaux de transformation, de rénovation ou de réhabilitation, par contre, devront être achevés le 31 décembre de la 2e année de l’acquisition.

Ici, il est important de noter que seuls les logements situés dans un immeuble collectif sont concernés par la réduction d’impôts en Loi Pinel. Le dispositif ne s’applique pas sur les logements individuels et pavillonnaires.

La période d’acquisition et la localisation du logement

Seules les opérations effectuées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024 permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt. La réduction peut s’appliquer à deux logements situés en zone A, A bis ou B1. Vous pouvez vous renseigner sur la zone dans laquelle se trouve le bien que vous envisagez d’acquérir à l’aide d’ un simulateur en ligne sur le site officiel de l’administration française.

Le bien acquis doit répondre à un certain niveau de performance énergétique globale. En effet, les biens neufs ou à construire doivent être conformes à la réglementation thermique RT 2021 ou disposer du label BBC 2005 si le permis de construire a été déposé avant 2013. En ce qui concerne les logements nécessitant des travaux, ils doivent respecter les exigences du label HPE rénovation 2009 ou du label BBC rénovation 2009.

Les conditions liées au locataire

Vous pouvez louer le logement à un membre de famille. En effet, celui-ci peut être votre parent ou votre enfant. Seulement, il ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal. Aussi, son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser le plafond de ressources. S’il s’agit d’une personne seule logeant dans une zone A bis dans la Métropole, par exemple, son revenu fiscal de référence ne doit pas excéder les 38 377 euros par an. Dans le cas d’un couple, le plafond de ressources annuelles maximum est de 57 357 euros.

Les conditions liées à la location

Bien entendu, l’obtention d’une réduction d’impôt en Loi Pinel est soumise à des conditions directement liées à la location. Le logement doit être vide, loué à titre d’habitation principale et pendant 6 ans minimum. Sa mise en location doit se faire dans un délai de 12 mois maximum après l’acquisition ou l’achèvement de l’immeuble. Le loyer mensuel au m² imposé ne doit pas excéder le plafond établi selon la surface du logement et la zone dans laquelle où il se trouve. Pour 2021, le plafond mensuel du loyer au m² est de 17,55 euros en zone A bis tandis que celui-ci est élevé à 13,04 euros en zone A, à 10,51 euros en zone B1 et à 9,13 euros en zone B2.

Le calcul du montant de la réduction d’impôt se fait à partir du prix de revient de deux logements maximum. Le coût total investi retenu est limité à 300 000 euros par contribuable et par an et à 5 500 euros par m² de surface habitable. Le taux de la réduction Pinel dépend aussi de la durée de l’engagement de location. Le taux est, par exemple, de 12 % pour une période initiale de 6 ans. Celui-ci est réparti à hauteur de 2 % par an. Dans l’éventualité d’une première prolongation de 3 ans, vous profiterez d’un taux de 6 % réparti en 2 % par an.

Investissement immobilier

Comment réussir son investissement locatif en France ?

Investir dans l’immobilier locatif est une excellente façon d’accroître son patrimoine de manière progressive. D’ailleurs, ce type d’investissement vous fera profiter, une fois le remboursement effectué, d’un revenu complémentaire intéressant. Et ceci, à condition que vous ayez fait les bons choix au moment opportun. Voici comment procéder pour réussir son investissement locatif en France.

Investissement immobilier

Choisir une zone porteuse pour son investissement locatif

L’investissement locatif n’a pas le même succès partout en France. C’est pourquoi, il est important que vous cibliez principalement une ville qui se distingue des autres par la densité de sa population. Privilégiez surtout les communes riches en infrastructures routières, commerciales, éducatives et si possible universitaires. Le fait est que les habitations locatives situées dans les zones où la demande locative est très élevée, sont les plus rentables et les plus pérennes en termes d’occupation.

Penser uniquement à comment rentabiliser son investissement locatif

Lorsque vous vous lancez dans l’investissement locatif, vous devez avant tout vous assurer du caractère louable de votre logement. Faites fi de votre affect dans le choix de votre bien. Ce n’est que de cette façon que vous arriverez à dénicher un logement locatif rentable. Autre chose, oubliez les zones sinistrées où les habitations sont mis en vente à des prix très abordables. Ce genre de maison n’est très souvent pas rentable en location à cause du prix du loyer qui est très bas et de ses longues périodes de vacances.

Diversifier ses investissements

En tant que titulaire d’un investissement locatif en France, nous vous suggérons de penser à diversifier vos investissements afin que votre effort reste le plus faible possible par mois. Vous pouvez vous tourner vers des petites surfaces. Cela dit, gardez présent à l’esprit que le prix au m² de telles surfaces reste très élevé. La bonne nouvelle, c’est qu’il en est de même pour la location. Diversifier vos investissements vous aidera, en cas de loyers impayés, à mieux faire face à votre engagement auprès de la banque.

Opter pour un dispositif de défiscalisation

Vous gagneriez beaucoup à recourir à un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel dans le cadre de votre investissement locatif. Certes cet outil plafonnera le prix de vos loyers mais il réduira en contrepartie une partie de vos impôts sur une durée non négligeable (6, 9 voire 12 ans). De quoi vous permettre de récupérer le manque à gagner sur les loyers.  

Bien choisir le locataire et le promoteur de votre investissement locatif

Il est essentiel de trouver un locataire capable de payer régulièrement son loyer et d’entretenir les locaux. Afin de bien choisir votre locataire et minimiser les risques, demandez-lui certains justificatifs comme la caution solidaire (si le loyer est inférieur au tiers de ses revenus). En ce qui concerne le promoteur qui vous cède le bien immobilier, assurez-vous qu’il a bonne réputation et qu’il est respectueux des normes en vigueur et du taux de mixité des résidences.

Confier la gestion locative de son investissement à une agence immobilière

La meilleure façon d’optimiser le rendement économique de votre patrimoine immobilier est de confier sa gestion à une agence immobilière. Le faire vous permettra également de vous décharger de certains soucis et des démarches liés à la gestion de cette habitation. Des avantages qui compensent largement les honoraires que vous devrez leur payer en échange.

Souscrire à une garantie locative

La souscription à une garantie locative vous met à l’abri des défauts de paiement de loyers. Cette assurance vous garantit par conséquent une entrée de loyer régulière. Mais vous devez pour cela assurer chaque logement que vous louez. Vous aurez le choix entre l’assurance classique loyers impayés et la garantie universelle des risques locatifs.

En suivant chacune de ces recommandations, vous n’aurez aucun mal à réussir votre investissement locatif en France.

Dans quelles villes investir en Pinel ?

Le choix de la ville dans laquelle effectuer son investissement sous le dispositif Pinel est un point important. Cela détermine en grande partie le succès de l’opération.

La ville de Toulouse est aujourd’hui dotée d’un dynamisme économique sans précédent. Aussi, le nombre d’habitants s’accroît davantage et bon nombre de quartiers sont restructurés ;
La ville de Paris présente également une forte demande locative. Il s’agit notamment des travailleurs, des étudiants ou encore des ressortissants étrangers, et de beaux projets ne cessent d’y naitre ;
D’autre part, Bordeaux offre aussi de grandes possibilités d’investissement locatif en raison de son essor continuel.

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