local commercial

4 points à connaître avant d’acheter un immeuble commercial

Bon nombre d’entrepreneurs préfèrent acheter un immeuble à usage commercial au lieu d’en louer. Les raisons de ce choix sont nombreuses entre autres : l’envie d’acquérir un local situé dans un lieu d’implantation intéressant, l’enrichissement du patrimoine personnel ou encore l’accroissement de la valeur de la propriété. Pourtant, ce genre d’investissement n’est pas à prendre à la légère. Il faut impérativement prendre beaucoup de précautions si l’on veut éviter les ennuis. Afin de vous aider dans votre acquisition immobilière commerciale, nous avons réuni 4 points pertinents que vous devez étudier. Bonne lecture !

L’emplacement de l’immeuble

Le premier critère à prendre en compte lorsqu’on envisage d’acheter un immeuble est son lieu d’implantation. C’est un point très important qu’importe le type d’activité commerciale à entreprendre. Un bon emplacement engendre une meilleure visibilité permettant de faire augmenter rapidement votre chiffre d’affaires. Cela est d’autant plus vrai lorsque l’immeuble constitue votre tout premier local commercial. Ainsi, vous n’aurez aucune difficulté à démarrer votre activité et à attirer des clients. Si possible, il est fortement conseillé d’investir dans un immeuble situé dans une zone commerciale ou au bord d’une rue où il y a une forte affluence. Aussi, la présence d’un parking est un autre point considérable qui permet d’accroître l’attrait de votre commerce.

Par ailleurs, sachez que chaque marché local est frappé de ses propres taxes. Il est plus judicieux d’opter pour un immeuble avec lequel vous ne serez pas assujetti au paiement d’une taxe foncière exorbitante.

L’accessibilité de l’immeuble

Savoir choisir un immeuble bien placé ne suffit pas. Il faut également tenir compte de son accessibilité, en d’autres termes, les voies d’accès. En effet, le local que vous prévoyez d’acheter doit être situé aussi proche que possible des grands axes de communication. Cela va permettre à vos clients potentiels de rejoindre en toute facilité votre boutique. Mais l’accessibilité ne concerne pas uniquement l’extérieur. Celle-ci comprend aussi les moyens permettant de rendre l’immeuble plus ergonomique. On citera par exemple la présence d’ascenseurs, d’escaliers roulants, d’accès PMR, d’un espace dédié qui peut répondre aux besoins ponctuels des clients…

La situation juridique de l’immeuble

L’achat d’un immeuble implique une vigilance accrue. En effet, il faut s’assurer du régime juridique du bien en question. Le changement de destination d’une partie d’un immeuble en copropriété par exemple, exige l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. C’est ainsi, qu’un projet de commerce qui ne respecte pas les conditions établies dans le règlement de copropriété peut parfaitement être refusé. Ces conditions peuvent porter sur l’absence de nuisances sonores, d’odeur, de dangers pour l’environnement, etc.

Faites-vous assister par un professionnel du droit tel qu’un avocat spécialisé en immobilier commercial afin de bénéficier de conseils avisés et ainsi mener à bien votre projet.

Le financement de l’achat de votre immeuble

Obtenir des moyens de financement pour l’achat d’un bien immobilier commercial n’est pas chose aisée. Les organismes bancaires voudront des états financiers de qualité et rechercheront des preuves qui justifieront que les bénéfices réalisés resteront bel et bien dans l’entreprise. Il faut alors réunir ces critères pour pouvoir obtenir le prêt immobilier souhaité.

Avant de conclure avec une banque, assurez-vous que toutes ses conditions soient favorables à votre projet d’achat : le taux d’intérêt, le type de crédit proposé avec son montant et sa durée, les assurances obligatoires et leur montant, les échéances de remboursement, les frais de dossier, etc. Le mieux est de comparer et d’étudier plusieurs propositions d’organismes bancaires différents afin de déterminer le financement qui pourrait convenir à vos besoins. Aussi, évitez de présenter des prévisions trop optimistes qui peuvent vous poser des éventuels problèmes de remboursement ultérieurs. En effet, les prêteurs pourraient être tentés d’appliquer une augmentation des coûts divers. Sans nul doute, toutes ces procédures financières peuvent s’avérer difficiles, raison pour laquelle il vaut mieux faire appel à un expert-comptable. Celui-ci est en mesure de vous aider à établir concrètement votre budget et à déterminer le type de transaction immobilière que vous devez effectuer.

investissement immeuble de rapport

Guide pratique pour investir dans un immeuble de rapport

Les connaisseurs le savent très bien : le placement immobilier est un investissement qui rapporte beaucoup. Comparée à l’achat d’immeubles séparés, l’acquisition d’immeuble de rapport comporte de nombreux atouts. Toutefois, il ne faut pas se précipiter dans de tel placement sans avoir bien étudié tous les points cruciaux autour du sujet. Ainsi, nous avons élaboré ce guide pour vous aider à y voir plus clair.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Le terme « immeuble de rapport » est apparu au XVIIIème siècle. À cette époque, il désignait les bâtiments érigés à Paris en vue d’une location pour « rapporter » de l’argent de façon régulière à leur propriétaire. Plusieurs logements de structures identiques composent ce type d’immeuble.

Cette appellation est restée utilisée jusqu’à nos jours pour identifier l’acquisition d’un ensemble de lots que comporte un même bien immobilier par un seul propriétaire (personne physique ou morale). Ce dernier loue chacun des lots afin de générer des loyers récurrents. Ainsi, l’immeuble de rapport est bien différent de l’immeuble en copropriété, ce dernier étant détenu par plusieurs propriétaires qui se partagent les lots.

D’autres termes moins courants comme « hôtel de rapport », « maison de rapport » ou « immeuble à loyer » servent également à désigner l’immeuble de rapport.

Quels points considérer avant l’achat d’un immeuble de rapport ?

  • L’expérience en matière de placement immobilier

Bien que les offres en matière de placement immobilier soient alléchantes, il faut éviter de vous lancer dans l’acquisition d’un immeuble de rapport si vous ne disposez pas assez d’expériences. En tant que futur propriétaire bailleur, il faut suivre au préalable des formations théoriques notamment sur la fiscalité, la gestion administrative (déclaration d’impôts, gestion des locataires, etc.). Néanmoins, cela ne suffit pas. Vous devrez compléter vos acquis par des expériences sur terrain afin de mieux comprendre le fonctionnement de cet investissement. Pour cela, il est fortement recommandé de miser d’abord sur un petit logement comme l’achat et la mise en location d’un studio par exemple. C’est une sorte d’avant-goût de votre futur projet de grande envergure qui va vous permettre d’acquérir davantage d’expériences.

  • Le choix de l’immeuble

La concurrence est rude lorsqu’on parle de marché immobilier. Depuis plusieurs années, il est devenu difficile de dénicher les perles rares. En effet, particuliers, collectivités, professionnels et SPCI sont tous dans la course. Afin de réussir à obtenir une affaire en or, il faut savoir utiliser tous les moyens : consultation des petites annonces (journaux, réseaux sociaux, site web…), recours à une agence immobilière, exploitation de réseaux personnels…

  • Le rapport qualité-prix

Il est bien évident de vouloir acheter un immeuble de rapport rentable, c’est-à-dire celui qui peut tenir concurrence en offrant plus d’avantages, mais au même prix. Les locataires potentiels sont toujours attirés par un logement rénové, bien équipé et qui peut répondre à leurs exigences. Il est alors important d’étudier les besoins sur le marché local afin de trouver rapidement des locataires. Ceux qui souhaitent vivre dans les grandes villes par exemple vont privilégier l’achat d’un appartement de type T1, T2 ou d’un loft situé dans une résidence sécurisée et doté d’une place de parking. En revanche, les locataires qui préfèrent s’éloigner des grandes villes vont plutôt se tourner vers une surface plus spacieuse telle qu’un T4 ou une maison de ville.

  • l’emplacement de l’immeuble

En fonction du type de locataires que vous souhaitez attirer, vous allez choisir la localisation de votre futur immeuble de rapport. Si vous ciblez des familles et des jeunes actifs, il est intéressant de proposer des appartements situés tout proche du centre-ville. Il faut également considérer un emplacement à proximité des écoles, des centres universitaires, des espaces verts, des commerces ou encore des pôles d’emploi dynamiques.

Avantages de l’investissement dans un immeuble de rapport

L’achat d’un immeuble de rapport est plus avantageux comparé à celui d’un autre type d’immeuble pour plusieurs raisons :

  • prix d’acquisition et des coûts de fonctionnement relativement faibles ;
  • meilleure rentabilité locative globale ;
  • gestion plus simplifiée ;
  • répartition des risques sur plusieurs lots et locataires ;
  • possibilité de louer petit à petit les lots à un prix intéressant.
immobilier

Investissement locatif : le guide

L’investissement locatif est actuellement considéré comme le placement financier le plus fiable et le plus prometteur. En effet, dans le secteur immobilier, force est de constater que la demande ne cesse d’augmenter. Étant donné que les infrastructures professionnelles, les centres commerciaux, les établissements scolaires et les transports en commun sont accumulés en milieu urbain, la population déserte les milieux périphériques. Par conséquent, les infrastructures existantes ne suffisent plus et incitent les promoteurs immobiliers à se lancer dans de nouvelles constructions. Toutefois, avec l’accessibilité et l’allègement des conditions liées aux prêts immobiliers, nombreux sont les particuliers qui choisissent aussi d’investir dans l’immobilier. Néanmoins, sachez que ce type de projet doit être bien étudié pour qu’il soit bien rentable. Découvrez dans cet article le guide complet.

Dans quel secteur géographique l’investissement locatif est le plus rentable ?

Investir dans l’immobilier est un projet très intéressant et peut constituer un complément de revenu très fructueux. De plus, cela ne demande pas de connaissances financières ou techniques dans le domaine de l’immobilier. En effet, de temps en temps, il est indispensable de faire appel aux services d’un huissier ou d’un avocat spécialisé dans le domaine pour rédiger les termes de votre contrat de bail, vous pouvez vous en sortir facilement avec le reste. Toutefois, pour que le projet soit bien rentable et bénéfique sur le long terme, faites en sorte de choisir un secteur géographique porteur. Ce sont les régions qui présentent un accroissement de population et à proximité des secteurs-clés qui sont les plus intéressantes. De cette façon, vous aurez la garantie que vous n’auriez aucun mal à trouver des locataires. Toutefois, si vous envisagez d’investir dans la location saisonnière, il est préférable de miser sur les zones touristiques situées principalement hors de la ville comme les bords de mer.

Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Cette question fait partie des points clés dans l’investissement locatif. Si vous envisagez d’investir dans le centre, sachez qu’il sera plus difficile de trouver des terrains constructibles. Pour cette option, la seule solution possible est d’acheter un vieux bâtiment. Or, les vieilles maisons nécessitent toujours des travaux de rénovation. De ce fait, vous devez faire appel à un professionnel pour réaliser une expertise de l’étendue des travaux. Si la maison est effectivement très ancienne, le prix peut être moins élevé, mais les travaux peuvent s’avérer trop lourds nécessitant un budget important. Si la maison n’a pas été entretenue convenablement, les dégâts peuvent être assez conséquents. Des travaux de ravalement de façade, de rénovation de revêtements et de performance énergétique sont les plus souvent à prévoir. C’est pourquoi, il est indispensable de faire appel à une entreprise spécialisée pour réaliser un devis minutieux de l’état de la maison. En effet, dans certains cas, une démolition peut être plus avantageuse qu’une rénovation. Étant donné la complexité d’un tel projet, il faut également solliciter une entreprise spécialisée comme EMTS STOUFF. Par ailleurs, acheter une vieille maison peut constituer un avantage considérable si elle est encore en bon état. L’architecture est plus esthétique et offre plus de cachet. Toutefois, investir dans le neuf est aussi une option intéressante. Bien que le coût puisse être assez élevé et dépend de l’emplacement du logement, vous n’auriez pas à vous occuper de beaucoup de choses. Vous n’avez qu’à attendre que l’entreprise de construction vous livre votre bien. Celui-ci est prêt à être habité et ne nécessite pas de travaux de réparation. Vous bénéficierez également d’une garantie décennale qui couvrira les frais de réparations en cas de vice de construction ou de dommages. Les logements neufs sont également plus confortables et répondent aux normes en vigueur.

Loi pinel

Investir en loi Pinel: est-ce que c’est intéressant ?

Depuis le 1er janvier 2021, la loi Pinel pour l’investissement locatif a changé de formules. En effet, chaque année, cette loi a permis d’acquérir plus de 40 000 logements neufs dédiés à la location. Mais est-ce intéressant d’investir en loi pinel ? On vous expliquera tout dans cet article.

Comment peut-on définir cette loi ?

Établi en 2014, la loi Pinel est un dispositif permettant de diminuer ses impôts dans l’investissement immobilier mis en location entre 6 à 12 ans. Par exemple, pour un appartement de 300 000 euros, il y aura un bonus fiscal allant jusqu’à 63 000 euros.

Le principe est que le logement doit être situé dans une zone où le marché est très rentable en matière de location. Pour s’offrir des avantages fiscaux, il faut que l’investisseur loue un logement en ne dépassant pas la marge de loyer établi.

Peut-on parler de rentabilité dans l’investissement Pinel ?

Depuis sa création, nombreux investisseurs ont été séduits par ce projet. En effet, un rapport de l’Inspection Générale des finances a mis au point les coûts liés aux impôts à l’État. Cela n’a eu que quelques effets sur le prix des loyers en éliminant l’idée d’augmenter l’investissement immobilier depuis des décennies.

On tient à préciser qu’un investissement Pinel sur deux n’était pas rentable selon une étude du site Tacotax parlant de dispositif Pinel.

Comment rentabiliser la loi Pinel ?

Pour un maximum de rentabilité, la loi Pinel doit prendre en compte deux objectifs importants :

– Pendant la période de possession de bien, l’obtention du loyer doit être régulière.

– Il faut que le prix de revente soit bénéfique par rapport au prix d’achat. Pour cela, voici quelques conseils qui pourront vous aider :

– Si on veut réussir dans l’investissement immobilier, il est primordial que la localisation soit dans un quartier attractif et pouvant engendrer des ventes rapides. Les moyens de transport, la présence de commerces aux alentours sont des éléments importants pour attirer des locataires.

– Même si le dispositif Pinel possède des plafonds de loyers, il faut quand même s’assurer que le prix moyen ne soit pas trop bas ou proche du prix à respecter. Si vous voulez calculer la rentabilité locative, ces différents points vous seront utiles.

Les avantages et inconvénients de l’application de la loi Pinel

Location d’un bien sur un marché demandeur

Le principal but de la loi Pinel est d’avoir des infrastructures d’habitation dans les zones où la population est en masse. Il faut donc identifier les lieux où la demande de location est élevée. Avec cette loi, l’investisseur aura une garantie concernant les travaux de réparation pendant 10 ans.

Plusieurs avantages fiscaux

L’achat de bien immobilier pour location est un projet qui doit durer pendant plusieurs années. Cela pour avoir moins d’impôts à payer.

La possibilité de louer aux familles

Les biens immobiliers régis sous la loi Pinel, depuis le 1er janvier 2015, peuvent être loués en faveur des membres de la famille comme les cousins, cousines, oncle, etc. On peut même mettre en place un patrimoine et un logement pour aider la famille dans le besoin et d’assurer la réduction d’impôts.

Le seul inconvénient est le prix du loyer plafonné. En effet, le dispositif Pinel a pour cible la classe moyenne. Cependant, leur revenu ne correspond pas au logement privé. Pour cela, il est nécessaire de mettre en place un plafonnement de 20 % inférieur aux prix normaux. Ce dernier aura des conséquences sur la rentabilité pour l’investisseur. À cause de ces contraintes, la loi Pinel a défini une remise de 6000 euros/ans pendant 9 ans et 3000 euros pour la 10ème et la 12ème année.